dnes je pátek 17.8.2018

Revitalizace

Zde se dozvíte něco o revitalizaci Panelových domů.

Revitalizace

Rozhodování

Rozhodování je zásadní problém všech skupinových vlastníků. Bez jasného a doloženého rozhodnutí o regeneraci domu nelze začít ...

  • Zjistěte si, jakým způsobem probíhá rozhodování o stavebních úpravách podle vnitřních pravidel Vašeho vlastnického subjektu.

  • Zjistěte si, jaká je ve Vašem domě pro myšlenku regenerace podpora. Pokud si nejste jisti, pokuste se podporu získat tím, že ostatním obyvatelům přiblížíte potřebné informace a argumenty tím, že pozvete odborníky, kteří vhodnou formou dokáží uvedenou problematiku prezentovat na setkání obyvatel domu. Vyhledejte důvěryhodnou osobu nebo instituci, se kterou se budete radit a která Vám dodá argumenty při jednání s ostatními členy nebo spoluvlastníky. Zajistěte si další informace potřebné pro rozhodování: hrubý rozpočet a způsob financování akce.

  • Pokud jste přesvědčeni, že osvěta byla účinná a že máte dost potřebných informací, zorganizujte neprodleně usnášeníschopné shromáždění, na kterém se bude o záměru regenerace hlasovat . Kladný výsledek zdokumentujte řádným ověřeným zápisem a prezenční listinou.

  • Zjistěte si, jak na Váš záměr pohlíží příslušný stavební úřad. Bude požadovat stavební řízení, územní rozhodnutí, nebo postačí ohlášení?

ZÁKON O VLASTNICTVÍ BYTU

Víte o tom, že vešla v platnost novela Zákona o vlastnictví bytu, která nově upravuje způsob rozhodování Společenství vlastníků ve věci stavebních oprav domu? Znění dotčeného §11

Příprava

Doporučené kroky při přípravě regenerace panelového domu představují jednoduchý, a bezpečný postup investora, který je natolik obecný, aby mohl být použit na jakýkoli konkrétní záměr:

  1. Objektová analýza

  2. Statika, audit, studie

  3. Technické řešení

  4. Kvalitativní požadavky

  5. Financování

  6. Stavební řízení

  7. Výběr firmy, technický dozor

1) Objektová analýza

Prvním, bohužel často opomíjeným krokem investora je zjištění skutečného stavu budovy. Jak postupovat? Najít původní projekt. Je dobré mít k dispozici původní projektovou dokumentaci stavby , pokud se nanajde, doporučujeme zeptat se na stavebním úřadě, občas se taková dokumentace najde v archivu.

Následuje průzkum objektu. Stavební průzkum musí být prováděn kvalifikovanými pracovníky dobře obeznámenými s problematikou panelových budov. Výrobci renomovaných fasádních systémů pro zateplení (ETICS) provádějí v rámci technického servisu Objektovou analýzu, při které dokážou posoudit stav konstrukcí obvodového pláště objektu a doporučit eventuální podrobný statický průzkum některých jeho částí. Tento postup doporučujeme jako nejekonomičtější.

Objektová analýza dále poskytne základní informaci o stavu nejdůležitějších částí domu a pomůže určit, které regenerační kroky bude nutno realizovat.

2) Statika, audit, studie

Statický posudek

Pokud objektová analýza nebo stavební průzkum odhalí závažné konstrukční nebo funkční vady na obvodovém plášti, balkónech nebo lodžiích nebo statické poruchy nosných konstrukcí, je nutno zajistit odborný statický posudek. Posudek provede autorizovaný inženýr obor statika a dynamika pozemních staveb. Z posudku vyplyne míra závažnosti odhalených poruch a nutnost sanace, opravy nebo statického zásahu.

Energetický audit

Při přípravě regenerace je potřeba posoudit také stavebně fyzikální parametry objektu. Pokud to nestanoví přímo zákon, je vždy vhodné nechat si vypracovat Energetický audit objektu. Audit Vám doporučí několik variant řešení, které povedou k optimálním úsporám energie na vytápění a ohřev teplé užitkové vody. Na mnoha projektech, které byly realizovány s pomocí Energetického auditu , byly po provedení regenerace prokázány úspory energie více než 50% oproti původnímu stavu. Energetický audit pro Vás zpracuje autorizovaný odborník.

Studie barevného řešení

Již v této fázi přípravy regenerace je vhodné nechat zpracovat studii barevného řešení fasády regenerovaného domu. Doporučujeme obrátit se na CERPAD nebo na renomované výrobce fasádního zateplení, kteří Vám studii zajistí za velmi příznivých podmínek. Studie, na které je vidět dům v novém slušivém kabátě, může být výborným podpůrným argumentem při rozhodování o regeneraci domu.

3) Technické řešení

Na základě zpracované objektové analýzy nebo stavebně technického posouzení a na základě vypracovaného statického posudku a energetického auditu je možné zpracovat Technické řešení regeneračních kroků, které provede projektant nebo systémový výrobce ETICS. Nedílnou součástí Technického řešení jsou i detaily důležitých částí (fasáda, okna, lodžie, balkony, střecha) , které jsou garantovány dodavateli příslušných stavebních systémů. V případě, že nebudou nutné další podklady ve formě projektové dokumentace pro územní a stavební řízení, může Technické řešení posloužit jako přímý podklad pro realizaci. Bez Technického řešení regenerace s vyřešenými detaily konstrukcí je investor při výběru prováděcí firmy odkázán většinou pouze na obsah nabídky , ve které většinou chybí bližší specifikace a je nucen se spolehnout na to, že je v rukou odborné firmy, která zodpovídá za výsledek a dává záruku.

Projekt. V případě , že je potřeba absolvovat územně stavební řízení, je nutno vypracovat projektovou dokumentaci v potřebném rozsahu. V takovém případě poslouží Technické řešení jako kvalitní podklad, který lze s výhodou zapracovat do projektové dokumentace. Více informací: projekt

Kvalitativní požadavky

Regenerace panelového domu je stavební dílo;výsledek je vždy odrazem poměru kvality a ceny. Investor málokdy využívá možnost dopředu nastavit takové parametry kvality jednotlivých částí stavby (fasáda, okna, balkony), které přinesou dlouhodobou užitnou hodnotu opraveného domu a kterými budou vázáni všichni uchazeči a později vybraná realizační firma - zhotovitel díla. Doporučujeme aby se při vytváření Technického řešení vycházelo z variant, které se liší nastavením kvalitativních požadavků a podle oblasti stavby, více či méně vystavené různému namáhání. Jednoduchým příkladem je alespoň stanovení vhodného typu omítky pro fasádu. Tato kritéria se mohou zapracovat do projektu , ale mohou také být ve formě Zadávacích podmínek zvláštní součástí podkladů pro výběrové řízení.

4) Financování

V návaznosti na technické řešení a stanovené kvalitativní požadavky je třeba stanovit rozpočtové náklady všech regeneračních kroků. Jakmile jsou známy rozpočtové náklady , je třeba vyřešit financování akce: zhodnotit vlastní zdroje a doplnit je možnostmi výhodných úvěrů, stavebního spoření, půjček z obecních fondů rozvoje bydlení, státních dotací. Je vhodné pracovat s několika variantami technického řešení a financování a tyto varianty posuzovat společně s poradcem, nezávislou osobou , která není členem Vašeho společenství nebo družstva.

5) Stavební řízení

Regenerace panelového domu je stavební činnost, která podléhá úřednímu schválení. Stavební úřad rozhodne o tom, jaký bude schvalovací proces akce. Může postačit ohlášení stavby, ale obvykle je třeba absolvovat kompletní stavební řízení včetně územního rozhodnutí. Pro stavební řízení je nutno mít vždy zpracovanou projektovou dokumentaci v rozsahu stanoveném zákonem. Je třeba počítat s příslušnými lhůtami, které prodlouží přípravu regenerační akce.

6) Výběr firmy, technický dozor

Výběr realizační firmy je jeden z klíčových momentů regeneračního projektu.

Investor je často v situaci návštěvníka supermarketu, který pro samé akční slevy zapomene na zboží, které chtěl původně koupit. To je výhoda i úskalí tržní ekonomiky.

Pokud chce investor dosáhnout rovnováhy mezi užitnou hodnotou výsledného díla a jeho cenou, má možnost stanovit příslušné zadávací podmínky a kritéria pro výběr firmy.

Nechceme zpochybnit význam ceny: když je však cena jediným kritériem výběru bez jasně určené vazby na užitné vlastnosti díla, může takový výběr vést k neuspokojivému výsledku pro obě strany, zhotovitele i objednatele. Za málo peněz...

Pro realizaci vyberte firmu - zhotovitele na základě výběrového řízení. Pro organizaci výběru je vhodné mít poradce. Na vlastním rozhodování by se měli podílet zástupci vlastníka objektu spolu s odborníky ( projektant, stavební dozor), kteří budou se zhotovitelem v kontaktu během realizace stavby. Investor je povinen jmenovat před zahájením stavby ( v rámci stavebního řízení) technický dozor stavby. Má to být odborník stavař se zkušenostmi z oblasti regenerace panelových domů, protože jde o poměrně novou specializovanou oblast v rámci stavebnictví. Realizace

1) Smlouva o dílo

Investor (dle obchodního zákoníku: objednatel) je před zahájením stavby povinen mít se zhotovitelem uzavřenou řádnou smlouvu o dílo, kde musí být jasně stanoveny základní smluvní parametry: název smluvních stran přesně podle zápisu v obchodním rejstříku (doporučujeme jako přílohu smlouvy), jmenování oprávněných osob, rozsah a kvalita prací, cena a způsob placení, termíny, záruky.

2) Záruka

Je třeba si uvědomit, že slovo záruka je obecný pojem, který nemá přesnou právní definici. Zrovna tak, jako u běžných spotřebních výrobků jsou uvedeny záruční podmínky a nikoli pouze doba záruky (která je dnes ze zákona 24 měsíců), má být ve smlouvě o dílo přesně řečeno, na co se záruka vztahuje a za jakých podmínek, zvláště s přihlédnutím k tomu, že se jedná rekonstrukce a opravy , čili o spojení nových konstrukcí na konstrukce staré, stávající. V případě, že součástí díla jsou ucelené stavební systémy ( certifikované), je možno si se zhotovitelem vyjednat podmínky, za jakých poskytne záruk na příslušnou část díla dodavatel systému . To může výrazně přispět k účinnému řízení kvality provádění prací.

3) Zahájení stavby

Při zahájení stavby má investor za účasti stavebního dozoru zhotoviteli protokolárně předat staveniště. Přitom se stanoví podmínky používání prostor v domě, vstupu na lodžie a balkóny, způsob výměny oken, přístup ke zdroji vody a elektřiny včetně úhrady a další podmínky.

Rovněž by se měl upřesnit ( pokud tak ještě nebylo učiněno ) způsob úpravy panelů před nalepením fasády , zjištění odchylek staré fasády od svislé roviny a způsob jejího případného vyrovnání, což může vést i k úpravě smlouvy o dílo. Zhotovitel je povinen od zahájení stavby vést řádný stavební deník a ten dávat k nahlédnutí zástupcům určeným investorem a umožnit jim provádět do deníku zápisy.

V deníku se zapisuje stav jednotlivých prací před jejich zakrytím a technický dozor je na výzvu schvaluje.

4) Dozor a kontrola stavby

Stavební dozor má při zahájení stavbu zhotoviteli řádně předat a dohodnout způsob kontroly prací před jejich zakrytím další činností, vedení stavebního deníku a pravidelné kontrolní dny na stavbě. Pravidelně ( několikrát týdně) sleduje stavbu a zjištěné skutečnosti a pokyny pro zhotovitele zapisuje do stavebního deníku. Pro zdárný průběh stavby je vhodné zavést pravidelné kontrolní dny m kterých se zúčastní kromě zhotovitele a technického dozoru i projektant a výrobci dodávaných stavebních systémů. Dozor projektanta - autorský dozor. Pokud byl zpracován projekt, doporučujeme domluvit s projektantem i výkon autorského dozoru ( účast na kontrolních dnech, řešení změn a nových detailů).

Technický dohled výrobce systému. Renomovaní výrobci stavebních systémů ETICS provádějí bezplatný dohled na dodržování technologie sanací a zateplení; doporučujeme využívat této možnosti v maximální míře.

5) Dokončení stavby

Po dokončení stavby probíhá na výzvu zhotovitele přejímka.Během přejímky se zkontroluje úplnost, dokončenost, funkčnost a kvalita celého díla, specifikují se případné vady a nedodělky a určí se termín jejich odstranění . Dílo se obvykle převezme, pokud zjištěné vady a nedodělky nebrání jeho bezproblémovému užívání.

Po převzetí díla investorem následuje kolaudace, kterou předchází místní šetření vedené stavebním úřadem na stavbě.

Užívání, provoz, údržba

Dům, který prošel regenerací má bezvadně a co nejefektivněji fungovat. Nestačí, aby byla provedena výměna oken, zateplení a oprava lodžií nebo balkonů v souladu s projektem a předepsanou technologií výrobce systému. Změna tepelně izolačních vlastností domu se musí doplňovat s úpravou vytápění a větrání v místnostech. Obvykle je nutné znovu vyregulovat otopnou soustavu v domě. Důležitou věcí je i zajištění nutné výměny vzduchu v místnostech v souladu s hygienickou normou. Bez provedení těchto opatření hrozí nebezpečí, že dojde ke kondenzaci vodních par na kritických plochách v interiéru a k následnému vzniku škodlivých plísní. Pokud tyto otázky neřeší projekt nebo Technické řešení, doporučujeme je konzultovat s odborníky na stavební tepelnou techniku. Zhotovitel stavby by měl při předání stavby sdělit objednateli konkrétní způsob regulace vytápění a větrání v místnostech, písemnou formou instrukce pro uživatele regenerovaných bytových jednotek.

Životnost vnějších povrchů stavby se dá očekávat v řádu desítek let za předpokladu splnění těchto podmínek:

  1. správné řešení skladby systému

  2. správné řešení detailů stavby

  3. dodržení Technologického předpisu výrobce systému

Skladba systému musí řešit úpravu podkladu, upevnění, jednotlivé vrstvy vhodné pro konkrétní objekt. Poznámka: v současné době se běžně používají jako povrchová úprava ETICS akrylátové (disperzní, umělopryskyřičné) omítky. Tyto omítky jsou oblíbené , protože jsou probarvitelné v maximální možné míře ve srovnání s ostatními druhy omítek. Akrylátové omítky však mají relativně členitou a měkkou povrchovou mikrostrukturu a proto se na nich snadno trvale uchycují pevné částice z ovzduší . To má za následek relativně rychlé šednutí světlých barevných tónů. Projevuje se to především v průmyslových oblastech a městech s velkým podílem emisí a prachových částic v ovzduší.

Detaily obvodového pláště mají zabránit a) vzniku trhlin a míst, kudy by dovnitř pronikala voda nebo vlhkost , b) mají eliminovat veškeré tepelné mosty. Nejcitlivějším místem pláště budovy jsou okenní otvory: nadpraží, ostění a vnější parapet.

Technologický předpis výrobce je závazný dokument, kterým se musí prováděcí firma řídit. technický dozor stavby je oprávněn vyžadovat předložení Technologického předpisu a kontrolovat jeho dodržování během stavby. Jedině tak je možno předcházet možným poruchám a vadám, které mohou výrazně omezit životnost celého systému.

Údržba. Požadavky na údržbu se liší podle jednotlivých regeneračních kroků. Výrobci a dodavatelé jednotlivých technologií ( vytápění, měření a regulace, větrání, vnitřní instalace, výtahy) jsou povinni tyto požadavky specifikovat při předání díla. Současné technologie pro regeneraci vnějšího pláště jsou prakticky bezúdržbové. Hovořit o pravidelném omývání fasády považujeme za bezpředmětné. Rozhodně však je třeba se o dům pečlivě starat jako o každou jinou stavbu: kontrolovat střechu, oplechování, odvodňovací systémy a vše ostatní, co má běžně na starosti správce domu nebo domovník.

styly: modrý

žlutý

počítadlo